შეთანხმებული პროექტების ანალიზი

კვლევის მიზანი:

კვლევის მიზანია ახალი შეთანხმებული პროექტების სარგებლიანობის პარამეტრების ანალიზი, რომელიც დეველოპერებს მოეხმარება სწორი ფინანსური გეგმების ფორმირებაში და ჯანსაღი არქიტექტურული დავალებისთვის პრიორიტეტების, განსაზღვრაში…

რა მონაცემებია გაანალიზებული:

• წყარო – tas.ge – 15/09/2022
• არეალი – თბილისი
• ვადები – 01/01/2022 – 31/08/2022
• ეტაპი – ახალი მშენებლობა
• სტატუსი – თანხმობა
• ტიპი – პროექტის შეთანხმება, პროექტის შეთანმხება და ნებართვა
• კლასი – III და IV
• ფუნქცია – მრავალბინიანი, მრავალფუნქციური
• თბილისი რაიონებად დაყოფისას გაკეთებულია სამი დაშვება: 1. დიდი დიღომი გამოყოფილია საბურთალოს რაიონისგან; 2. „დიდ დიღომში“ გაერთიანებულია სოფელ დიღომიც და დიღმის ჭალებიც და 3. საბურთალოში შეყვანილია ვაჟა-ფშაველას და ნუცუბიძის მიკრო-რაიონები

1. გაანალიზებული პროექტების განაწილება კლასების მიხედვით

ჯამში, 2022-ის აგვისტოს ჩათვლით, თბილისში, ახალი მშენებლობებისთვის შეთანხმებული, III და IV კლასის, პროექტების საერთო ფართობია 895 ათასი კვ.მ. მე-3 კლასის პროექტების საერთო ფართობი არ აღემატება 5%-ს.

2. გაანალიზებული პროექტების განაწილება ფუნქციების მიხედვით

მრავალფუნქციური პროექტების წონა საერთო შეთანხმებულ პროექტებში 43%-ია.

აღსანიშნავია რომ მრავალფუნქციური პროექტების დიდი ნაწილში ფუნქციების თანაფარდობა საცხოვრებლების სასარგებლოდ არის შეცვლილი. ამის გათვალისწინებით რეალური სურათი ასეთია:

ჯამურად ფუნქციონალურ გადანაწილებაში საცხოვრებლებს უჭირავთ 75%-მდე; კომერციული და საოფისე ფართობები წარმოადგენენ 24%-მდე. (უკეთესი აღქმის მიზნით ამ მონაცემებში შეყვანილი არ არის საზაფხულო, მანსარდის, სასაწობე, ავტოსადგომების, დამხმარე და სხვა ჩვენთვის ნაკლებად მნიშვნელოვანი ფართობები)

3. პროექტების სარგებლიანობის ანალიზი

ჩვენი აზრით, ეს ყველაზე საინტერესო გრაფიკია ამ კვლევაში. შიდა სასარგებლო ფართობის თანაფარდობა კ2-ის საანგარიშო ფართობთან მეტია მრავალბინიან პროექტებში და საშუალოდ 74%-ს შეადგენს. ამასთან, მრავალბინიანი პროექტების 50%-ში ეს მაჩვენებელი 71%-დან 77%-მდე მერყეობს, – თუმცა პროექტების ნაწილში ძალიან გაუარესებულია.

იგივე ინფორმაცია ნაწილობრივ შეიძლება დავინახოთ სადარბაზოების ფართობის შედარებით კ2-ის საანგარიშო ფართობთან:

4. საზაფხულო ფართობების ანალიზი

საზაფხულო ფართობის თანაფარდობა კ2-ის საანგარიშო ფართობთან მაღალია მრავლბინიან პროექტებში და ის საშუალოდ 14%-ს შეადგენს. მრავალბინიანი პროექტების 50%-ში, ეს მაჩვენებელი 9%-დან 15%-მდე მერყეობს.

5. გაანალიზებული პროექტების კ2-კოეფიციენტების სტატისტიკა:

კოეფიციენტების სტატისტიკა დათვლილია რაოდენობრივად (საკადასტრო ერთეულების) და არა ფართობების მიხედვით (შეგახსენებთ რომ გაფერადებული არეალი ყუთების გრაფიკზე შეესაბამება მონაცემების რაოდენობის 50%-ს):

6. გააალიზებული პროექტების მიწისზედა სართულების სტატისტიკა:

მიწისზედა სართულიანობის დასათვლელად მიწისზედა ნიშნულის მონაცემი გაყოფილია საშუალოდ მიღებულ სიმაღლეზე (თბილისში – 3.3 მეტრი). ამიტომ სავარაუდო ცდომილება ერთ სართულს წარმოადგენს.

7. სარგებლიანობის მაჩვენებლის კორელაციული ანალიზი:

შევეცადეთ გაგვერკვია არის თუ არა რამე კავშირში პროექტის სარგებლიანობასა და ისეთ მონაცემებებს შორის როგორიც არის კ2-კოეფიციენტი, შენობის სიმაღლე ან მიწის ფართობი.

ა) კორელაცია კ2-თან:

როგორც ქვემოთ გრაფიკზე ჩანს არ არსებობს არავითარი კავშირი კ2-სა და სარგებლიანობის კოეფიციენტს შორის. ანუ მოლოდინი იმისა რომ მაღალი კ2 ნიშნავს დაბალ სარგებლიანობას პრაქტიკაში არ რეალიზდება.

ბ) კორელაცია შენობის სიმაღლესთან:

მოულოდნელია, მაგრამ შეთანხმებული პროექტების სტატისტიკა უარყოფს ყოველგვარ პრაქტიკულ კავშირს სარგებლიანობასა და სიმაღლეს (სართულიანობას) შორის.

გ) კორელაცია მიწის ფართობთან:

სამწუხაროდ ასევე არ გამართლდა ჩვენი მოლოდინი იმის შესახებ, რომ რაც უფრო დიდია მიწა მით უფრო გონივრულად შეიძლება პროექტირება, რათა უკეთესი უკუგების მაჩვენებლები იქნას მიღებული.

პ.ს.

როგორც ჩანს პროექტების დიდი უმრავლესობა თბილისში არქიტექტურული დავალების გარეშე კეთდება და ბიზნეს ინტერესები სიღრმისეულად გაააზრებული არ არის…

პ.პ.ს.

მონაცემებში არ არის შეყვანილი ისეთი პროექტები, რომელთა არქიტექტურულ ნაწილზე განაცხადი წინა წელს შევიდა ხოლო მშენებლობის ნებართვა წელს გაიცა. ეს მონაცემები დამუშავების პროცესშია და განახლებულ ანალიტიკას მალე შემოგთავაზებთ…